Convenção deve prever reservas

Todo condomínio deve constituir um fundo de reserva que lhe permita honrar pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias. Para sua constituição, forma de contribuição e demais particularidades, a Convenção do Condomínio, conforme o artigo 1.334, I, do Código Civil, deve prever esses detalhes.

No caso de a convenção condominial não fixar as hipóteses para a utilização do fundo de reserva, bem como estabelecer limites para a sua arrecadação, a assembleia geral deverá decidir a respeito, por maioria simples dos presentes em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil).

Em geral, os condomínios fixam um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias para formar o fundo de reserva. Quanto às despesas normalmente cobertas por esse fundo são aquelas consideradas inadiáveis e emergenciais, como reparos na bomba d´água, conserto de vazamentos, troca de chaves do portão ou substituição de vidraças quebradas.

Locatário também paga

A Lei n° 8.245/91, em seu artigo 22, obriga o locador do imóvel a “constituição do fundo de reserva”, assim como ao pagamento das despesas tidas como extraordinárias do condomínio (obras de reforma, por exemplo, aprovadas em assembleia geral). Porém, o artigo 23, ao mesmo tempo em que obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias do condomínio (despesas de água, luz, esgoto, pessoal, etc), também define no item i que este será obrigado a fazer a “reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”.