STJ: Válida a multa por conduta antissocial de devedor contumaz

rateio2O Superior Tribunal de Justiça acaba de reconhecer a validade da aplicação de multa por comportamento antissocial a condômino considerado devedor contumaz das cotas condominiais, conforme entendimento da Quarta Turma em um caso no qual a dívida se acumulava desde 2002.

O condômino recorreu contra a multa por ato antissocial que um condomínio de Brasília lhe cobrava, além dos 2% de mora e atualização monetária do débito, alegando que estava sendo penalizado duas vezes.
– Certamente, este entendimento do STJ levou em consideração que a receita de um condomínio resulta do rateio das despesas entre os co-proprietários e, portanto, quando há aqueles que deixam de cumprir com essa obrigação perante os demais condôminos, deixando acumular o débito por muito tempo, esses inadimplentes agem de maneira antissocial – afirma o presidente do Sindicato dos Condomínios (SinCond), Alberto Machado Soares.

O presidente do SinCond lembra que a multa de 2% de mora muitas vezes não é suficiente para coibir a inadimplência. Com a decisão do STJ está aberto um precedente para outros condomínios cobrarem também a multa por conduta antissocial de devedor contumaz. Para tomar esta decisão,  a assembleia tem que ter um a presença de 3/4 dos condôminos e o devedor ter direito de defesa.

O relator do recurso especial REsp 1247020, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulada com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
“Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro.

Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.

“Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator.

Multa exige direito de defesa

A Quarta Turma, em julgamento de um outro recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cuja conduta foi considerada antissocial, entendeu que “o descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa”.

Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.

A cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.

Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.

No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.

Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

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