STJ: Fração ideal pode resultar em cota condominial maior

A convenção condominial pode instituir, para apartamentos maiores, o pagamento de cota condominial mais alta, vinculada à fração ideal da unidade.

Em recente decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso dos proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro.

Com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, o colegiado reafirmou a jurisprudência segundo a qual é legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.

Os proprietários ajuizaram ação para rever o valor da taxa, apontando a impossibilidade de pagar em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a cobrança se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura (com área total de 519,12m², incluindo três vagas de garagem) é de 20%, enquanto a das demais unidades (269,56m², com duas vagas) é de 10%.

No recurso especial, os proprietários alegaram enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que “as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos, devendo todas as unidades arcarem com os custos na mesma proporção”. Eles disseram ainda que seu imóvel tem área interna similar à dos demais, diferindo apenas pela existência de um lavabo.

Fraç​​ão ideal

O ministro Villas Bôas Cueva, relator, lembrou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

“Por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”, explicou o ministro ao mencionar precedentes nesse mesmo sentido.

Segundo ele, se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal – exatamente o caso analisado –, não há violação de lei federal.

Villas Bôas Cueva comentou que se a construtora, em vez de edificar apartamentos maiores – como costumam ser as coberturas –, utilizasse a mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.

Por fim, o ministro observou que, segundo consta do processo, uma assembleia realizada em 2015 pelos condôminos rejeitou a proposta de rateio das despesas de forma igualitária.

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