Questão tormentosa que tem sido permanente preocupação para síndicos e administradoras de condomínios é o tratamento dispensado à divulgação do nome de condômino inadimplente.
Quando o condômino deixa de pagar a contribuição que lhe cabe, por força do rateio nas despesas comuns, é induvidosa a necessidade de lançar seu nome nos registros contábeis do condomínio de modo a identificar quem é o devedor e exigir o pagamento do respectivo débito, por via administrativa ou judicial.
E, enquanto perdura a inadimplência, o síndico está obrigado a prestar contas a respeito, seja perante o órgão colegiado incumbido de exercer fiscalização sobre seus atos, seja perante os próprios condôminos, através do demonstrativo mensal de receita e despesa mensal ou por ocasião da assembléia geral ordinária realizada ao fim de cada exercício.
O ponto crucial reside justamente na forma pela qual o síndico deverá dar conhecimento da inadimplência aos demais condôminos. Em princípio, não é fácil compreender que qualquer administrador de bem de terceiros, como é o caso do síndico, deixe de informá-los a respeito do nome do devedor, fazendo na prestação de contas simples menção à existência de um crédito a receber. No caso específico do condomínio, o problema cresce de importância porque, quando é distribuído o demonstrativo contábil sem identificação do devedor, qualquer condômino pode especular sobre quem estaria em atraso.
Algumas situações embaraçosas têm sido criadas em razão de iniciativas de síndicos que, com a intenção de dar transparência às contas do condomínio, divulgam o nome do devedor em mora. Essa iniciativa deve ser tomada com muito cuidado porque, dependendo da maneira como é feita, pode criar sérios embaraços para o condomínio, inclusive provocando ações reivindicando reparação por dano moral.
A doutrina e a jurisprudência que cuidam da matéria não têm sufragado entendimento uniforme, de modo a proporcionar uma orientação segura sobre o procedimento a ser adotado. Isto porque as opiniões, de modo geral, envolvem uma boa dose de subjetividade, variando conforme o juízo de valor formado diante de cada caso concreto.
Colhem-se na jurisprudência alguns julgados que podem dar uma idéia dos limites de atuação do credor, permitindo, pelo menos, uma avaliação do que devem ser evitadas, a fim de não comprometer o condomínio. O equilíbrio e o bom senso devem prevalecer sempre, não permitindo que a afoiteza prevaleça, levando o síndico a praticar atos capazes de causar sérios prejuízos para o condomínio. Na cobrança de dívidas, o credor deve utilizar as vias adequadas, evitando expor o devedor a situações constrangedoras, ridículas ou vexatórias, jamais excedendo os limites dos meios que dispõe para exigir o pagamento devido.
Algumas hipóteses foram colhidas para demonstrar a complexidade do tema e dar conhecimento do dissídio jurisprudencial que grassa nos Tribunais. Com esses exemplos, poderá a administração do condomínio avaliar as conseqüências de determinadas situações e, com base nelas, evitar a eventuais transtornos.
Assim, segundo o TJ-MG, ao julgar o recurso 1.0024.04.504427-8/001, entendeu que “a afixação nas entradas do prédio de planilha de débito de um condômino, sem qualquer intuito de prestar contas ou de cientificar os devedores, constitui ato ilícito em razão do abuso do direito de cobrança”. Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro decidiu que “a exibição de relação contendo o número do apartamento em débito com o condomínio no hall de entrada” causa constrangimento ao condômino e, por isso mesmo, enseja o pagamento de dano moral (Ap. Cív. 2005.001.29642). Dentro desse enfoque, não pode o condomínio afixar editais, avisos e comunicados nas partes comuns do edifício ou em qualquer outro local que causem a exposição do nome do condômino inadimplente.
Numa outra linha de raciocínio, forte corrente tem se dirigido no sentido de minimizar pedidos de danos morais com base em situações análogas, exatamente para não estimular o crescimento da pejorativamente denominada “indústria do dano moral”. O próprio Tribunal de Justiça deste Estado decidiu que a inclusão na pauta do edital de convocação matéria relativa à existência de débitos, sem nomear os devedores, não gera constrangimento ou ofensa à honra dos condôminos inadimplentes (Apelação cível nº 2004.001.18108). Mais ainda: “o condômino que não cumpre suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamam dessa inadimplência” (Apel. Cível nº 2000.001.01595). O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul também decidiu que “não pode ser considerada lesiva a conduta de inscrever, na ata da assembléia, o nome do autor (condômino) que está em débito com o condomínio”, motivo pelo qual negou o pedido de indenização (Apel. Cív. 70007034382).
Certamente, esses exemplos servirão não só para despertar o interesse pelo tema, como também para auxiliar os síndicos e administradores de condomínio nas decisões que vierem a ser adotadas em relação ao assunto.
Parece que a medida mais prática e segura para encaminhar esse tipo de problema, que envolve o interesse das partes e a responsabilidade pessoal do síndico, é definir os critérios gerais para a cobrança dos débitos. Uma das soluções seria, num primeiro estágio, enviar correspondência pessoal ao devedor, comunicando o débito e fixando prazo para o pagamento. Se não houver êxito, é recomendável o imediato ajuizamento da ação de cobrança, evitando o desdobramento do problema no âmbito do condomínio e reclamações dos condôminos quanto às providências que cabem ao síndico.
